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Tax-reduction strategy

税金対策について

土地や建物を所有するとどうしても避けられない税金のお話。
そんなむずかしい税金の話、今さら聞けない税金の話をわかりやすく解説します。

固定資産税

土地や建物を所有していると毎年、固定資産税がかかります。(市町村税)

税額 = 課税標準額 × 1.4%
※課税標準額:固定資産税台帳に登録された価格
※割合は自治体によって異なる


■税額の算出方法
【対 象】毎年1月1日現在の土地の所有者
【税 率】100分の1.4(最高2.1%)
【税 額】課税標準額(固定資産税標準額)×税率

■小規模住宅用地に対する固定資産税の軽減
1世帯あたりの敷地割合(敷地面積÷戸数)が200㎡以下であれば固定資産税が1/6に減額されます。

■建物に対する固定資産税の軽減
【アパート】
1世帯あたりの床面積が40~280㎡であれば3年間、120㎡までの居住部分に相当する固定資産税が1/2に軽減されます。

【中高層耐火建築・賃貸マンション】
地上3階以上の中高層耐火・準耐火建築マンションで1世帯あたりの床面積が40~280㎡であれば、5年間120㎡までの居住部分に相当する固定資産税が1/2に軽減されます。

【貸店舗付マンション・貸店舗付アパート】
居住用部分の床面積が全体の1/2以上であれば、3年間または5年間、1/2に減額されます。

固定資産税


不動産取得税

賃貸経営を始めた頃に、都道府県税として初年度のみ課税されます。
税率は原則不動産価格(固定資産税価格)の4%
※住宅用は3%(平成30年3月31日まで)

取得税 = 取得価格 × 3.0% - 控除額
※相続によって取得した土地は非課税対象になります。

相続税

相続財産のうち、現金・預金額は額面通りの評価額となりますが、土地の場合には、ほとんど路線価方式で評価額を算出します。不動産を相続する場合は、一定の条件に該当すれば相続税の負担軽減措置や特例を受けることができるため、現金や有価証券を相続するより不動産を相続したほうが相続税の負担を軽くすることができる場合があります。

■税額の算出方法
更地に賃貸マンションを建てると、借家建付地として土地の評価は約10~20%下がります。

借家建付地の軽減割合 = 借地権割合 × 借家権割合

そして・・・
<事業用小規模宅地の評価の特例>
敷地の200㎡までの部分の評価額が50%に減額されます。

さらに・・・
<債務は100%控除>
相続税評価額の計算では、相続人が相続した借入金(債務)は、その金額(100%)が遺産額から控除されます。これを「債務控除」といい、賃貸事業では建設資金の借入残高がそのまま控除されるため、大きな評価減を生みだします。

相続財産

※みなし財産:被相続人の死亡によって受ける死亡退職金や保険金など。

所得税

賃貸事業による不動産所得は「収入」から「必要経緯」を差し引いて計算します。

■減価償却費が節税のポイント
減価償却費は、建物の構造によって定められた耐用年数に対する償却率で建物の価値減少分を経費とするものです。実際の支出は伴わず、金額も大きいため、所得税の軽減に大きく役立ちます。

[計算方法]
建築費 × 償却率 = 毎年の減価償却費

 耐用年数表

収支

■損益通算で、給与所得も軽減
賃貸事業の開業当初数年間は、必要経費のうち「減価償却費」と「借入金金利」が大きな金額となるために、税務計算上、所得がマイナス(赤字)となることがあります。
その赤字所得を賃貸事業以外の給与等の黒字所得と合算して総合所得額を軽減できるのが、「損益通算」という制度です。

■青色申告でさらに有利に
「損益通算」をして赤字となった場合、青色申告を行っている時は、3年間にわたって赤字を繰り返す事ができます。
※青色申告お事業的規模(5棟・10室以上)で出来ます。

収益性

不安定な株式市況、ペイオフ解禁など金融商品での資産運用が難しい局面をむかえている昨今、賃貸事業は小さな自己資金に低金利の借入金を組み入れることで長期的に収益性をあげることができる事業です。

【不況に強い、賃貸建築事業】
*少額の投資資金で大きなリターンが期待できる。

*持家から賃貸への意識が強まり、入居需要が安定する。

*需要が安定しているため、デフレによる家賃の値下げ幅が極めて少ない。

*小さな資金で大きな収益を生む”レバレッジ効果”
賃貸事業は、小さな自己資金(または自己資金ゼロ)に、借入金(ローン)を組み合わせて、大きなリターン(収益)を得ることができます。

こうした投資効果をレバレッジ(テコ)といい、この”テコ”や”ギア”となるのが、その”不動産が持つ利回り”で、ローン金利よりも”事業利益の利回り”の方が高ければレバレッジ効果が働き、その不動産が生み出すキャッシュフロー(収益)によって不動産価値の上昇・増加をもらたします。

レバレッジ効果
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